La formule de base
La capacité d'emprunt repose sur un calcul simple :
Capacité mensuelle = (Revenus nets × 33%) − Charges fixes
Ce taux de 33% est le seuil généralement appliqué par les banques belges. Il signifie que vos remboursements mensuels ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets.
Exemple concret
Prenons un ménage avec 3.500€ de revenus nets mensuels :
- Revenus nets : 3.500€
- 33% des revenus : 1.155€
- Charges fixes existantes (crédit auto) : −250€
- Capacité de remboursement mensuelle : 905€
Avec une mensualité de 905€ sur 25 ans à un taux de 3,3%, ce ménage peut emprunter environ 185.000€.
En ajoutant un apport personnel de 40.000€, le budget total atteint 225.000€ (hors frais d'acquisition).
Ce que les simulateurs en ligne ne vous disent pas
Le taux d'endettement n'est pas absolu
Les banques ne se limitent pas à la règle des 33%. Elles analysent votre situation globale :
- Un ménage avec 6.000€ de revenus peut parfois emprunter à 40% d'endettement, car le reste à vivre reste confortable
- Un ménage avec 2.200€ de revenus sera limité à 30%, car les charges incompressibles pèsent plus lourd
Le reste à vivre
C'est le montant qu'il vous reste après paiement de toutes vos charges. Les banques vérifient que ce montant est suffisant pour vivre décemment :
- Environ 800-1.000€ par adulte
- Environ 250-350€ par enfant à charge
Les dépenses visibles sur vos extraits
Les banques examinent vos relevés bancaires. Elles repèrent :
- Les jeux en ligne et paris sportifs
- Les découverts fréquents
- Les crédits non déclarés (achats en plusieurs fois)
- Un train de vie incohérent avec vos revenus
Comment vos revenus sont comptabilisés
| Type de revenu | Prise en compte | Commentaire |
|---|---|---|
| Salaire CDI | 100% | Référence principale pour les banques |
| Salaire CDD | 50-80% | Dépend de l'ancienneté et du secteur |
| Indépendant | Moyenne sur 3 ans | Basé sur l'avertissement-extrait de rôle |
| Allocations familiales | 100% | Revenus stables et garantis |
| Revenus locatifs | 70-80% | Décote pour risque de vacance locative |
| Pension alimentaire reçue | 100% | Si jugement ou convention officielle |
Les charges déduites de votre capacité
Les banques soustraient de votre capacité toutes les charges récurrentes :
- Crédits en cours : crédit auto, crédit à la consommation, prêt étudiant
- Pension alimentaire versée : montant intégral déduit
- Loyer actuel : généralement non déduit (il sera remplacé par la mensualité)
- Leasing : comptabilisé comme un crédit
- Ouvertures de crédit : même non utilisées, elles réduisent votre capacité
Attention aux cartes de crédit : Une carte avec une réserve de 2.500€ est comptée comme une charge, même si vous ne l'utilisez pas. Clôturez les lignes de crédit inutilisées avant de déposer votre dossier.
5 conseils pour maximiser votre capacité d'emprunt
- Soldez vos crédits à la consommation — Chaque crédit remboursé augmente directement votre capacité. Un crédit auto de 300€/mois en moins, c'est ~60.000€ d'emprunt hypothécaire en plus.
- Clôturez les ouvertures de crédit inutilisées — Cartes de crédit, réserves d'argent : fermez tout ce que vous n'utilisez pas.
- Augmentez votre apport personnel — Plus votre apport est élevé, moins vous devez emprunter, et plus la banque vous fera confiance.
- Allongez la durée du prêt — Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et augmente le montant empruntable. Attention : le coût total du crédit augmente.
- Empruntez à deux — Les revenus des deux emprunteurs sont pris en compte. Un co-emprunteur solide peut transformer votre dossier.
Simulation rapide par tranche de revenus
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (33%) | Emprunt possible (25 ans, 3,3%) |
|---|---|---|
| 2.000€ | 660€ | ~135.000€ |
| 2.500€ | 825€ | ~169.000€ |
| 3.000€ | 990€ | ~203.000€ |
| 3.500€ | 1.155€ | ~237.000€ |
| 4.000€ | 1.320€ | ~270.000€ |
| 5.000€ | 1.650€ | ~338.000€ |
Ces montants sont indicatifs et supposent aucune charge de crédit existante. Votre situation réelle peut différer significativement.